پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی

در بند ماده 5 دستورالعمل اجرایی بانک ها آمده : قبول مسئولیت ، انتخاب تحویل، حمل و نصب اموال مذکور توسط متقاضی (مستاجر) صورت میگیرد حال ماهیت این تحویل توسط متقاضی چگونه خواهد بود ؟ پیش از انعقاد عقد، انتقال طلب با تبدیل متعهد متصور نیست زیرا هیچ گونه تعهدی وجود ندارد ، بلکه می توان ماهیت آن را نمایندگی از طرف فروشنده یا بانک دانست اما بعد از انعقاد عقد اگر تعهد فروشنده نسبت به تحویل کالا به مستاجر درج شده باشد تبدیل تعهد خواهد بود یعنی تعهد فروشنده به تحویل مورد اجاره به موجر تبدیل تعهد فروشنده به مستاجر میگردد . به عبارت دیگر تبدیل تعهد به اعتبار داین است البته در قرار داد بانک قید می شود که کلیه حقوق و اختیارات موجر در مقابل فروشنده به مستاجر منتقل می شود . اگر این تعهد در قرارداد قید نشده باشد انتقال طلب است یعنی مستاجر قایم مقام موجر میگردد و طلب موجر مبنی بر تسلیم و تحویل مورد اجاره به مستاجر انتقال می یابد. نکته ای که ذکر آن ضروری به نظر می رسد این است که شخصی که مورد اجاره به او تسلیم می شود می تواند متعهد له (مستاجر) یا وکیل او باشد که قانونا حق قبض داشته باشد . معمولا مورد اجاره به صورت بلا واسطه در اختیار مستاجر قرار میگیرد اما اگر به دلایلی دسترسی به وی نباشد ، تحویل به افراد فوق الذکر به منزله تحویل به مستاجر خواهد بود ولی و قیم نیز همانند وکیل نماینده متعهد له هستند حاکم نیز در در صورت استنکاف متعهد له از دریافت ، حق قبض خواهد داشت . پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

وظیفه موجر این است که مورد اجاره را طوری در اختیار مستاجر قرار دهد که هیچ گونه مزاحمتی برای او پیش نیاید پس از تصرف مستاجر در عین مستاجره ، در صورتیکه از جانب اشخاص ثالث یا از ناحیه خود موجر ، مزاحمتی در جهت انتفاع از منافع ، برای مستاجر به وجود آید . می توان مستقیما به عنوان مالک منافع ، علیه مزاحم اقدام قانونی بعمل آورد . ماده 488 قانون مدنی همچنین حکم در مورد اجاره به شرط تملیک نیز جاری است ولی چون در این عقد هدف اصلی چیزی بیشتر از انتفاع منافع است بنابراین مالک باید تمامی تلاش خود را بنماید تا مستاجر بتواند هر گونه انتفاع بلامنازع از عین مستاجر را بنماید . نظر عده ای این است که مالک پس از اینکه مال را به مستاجر تحویل داد ، در واقع حق مستقیم و بلافاصل نسبت به تصرف کالا را از دست می دهد ، لذا او نمی تواند برای مداخله اشخاص ثالث اقامه دعوا کند . بلکه این مستاجر است که چون با تصرف کالا حق مستقیم بلافاصل نسبت به آن به دست آورده است می تواند اقامه دعوا بکند . پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

یکی از آثار مهم این عقد الزام بانک به بیع نهایی است . نتیجه این الزام نداشتن حق واگذاری مورد اجاره توسط مالک به دیگری می باشد حال اگر موجر پس از پرداخت اخرین قسط مستاجر مبادرت به انتقال به ثالث نماید تکلیف چیست؟ آیا می توان گفت موجر ملزم است تمام مبلغ پرداختی توسط مستاجر را با او بپردازد و خود موجر از لحاظ منفعتی که مستاجر از مال برده مستحق هیچ گونه وجهی نخواهد بود ؟ در این خصوص دو امر متصور است ؛ اگر شرط انتقال به صورت نتیجه منعقد گردیده باشد طبیعتا پس از پایان مدت اجاره و پرداخت اخرین قسط ، مالکیت عین به مستاجر انتقال می یابد و چیزی باقی نمی ماند که موجر بتواند روی آن اقدام نماید ، اما اگر شرط به صورت شرط ، فعل باشد در چنین حالتی مستاجر می بایست مطابق قانون مدنی در خواست اجباری به وفا به عهد نماید و درصورت عدم امکان اجباری وی ، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت .البته به موجب قانون آیین دادرسی مدنی در صورتیکه مورد تعهد انتقال مالکیت است نماینده دادگاه می تواند در دفترخانه حضور یافته و قرار داد را به نمایندگی امضا نماید . نکته لازم به ذکر این است که موجر درصورت عدم انتقال می بایست مابه التفاوت اجرت المسمی که براساس قرارداد اجاره به شرط تملیک تعیین شده اجرت المثلی که کالا بر اساس قرارداد اجاره ساده و معمولی دارد بپردازد . پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

از نظر حقوقی بطلان قرارداد اجاره به شرط تملیک در دو صورت ممکن است : 1- فقدان یکی از شرایط صحت معاملات مذکور در ماده 190 قانون مدنی که تصور آن با توجه به اینکه این قرارداد توسط بانک ها و موسسات اعتباری در خصوص کالاها و تجهیزات گرانقیمت منعقد می شود ، در مورد اجاره به شرط تملیک بعید به نظر می رسد . در یک فرض حقوقی نتیجه عملی بطلان به علت فقدان یکی از شرایط اساسی صحت معاملات تعلق اجرةالمثل به موجر برای مدتی که مستاجر از مورد اجاره استفاده نموده می باشد .2- تلف مورد اجاره و یا حدوث عیبی که مورد اجاره را از قابلیت انتفاع خارج سازد که به موجب ماده 481 قانون مدنی با توجه به اینکه عقد اجاره به شرط تملیک پیش از اتمام مدت شباهت به عقد اجاره دارد در این فرض باطل می شود . پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

وظیفه موجر این است که مورد اجاره را طوری در اختیار مستاجر قرار دهد که هیچ گونه مزاحمتی برای او پیش نیاید پس از تصرف مستاجر در عین مستاجره ، در صورتیکه از جانب اشخاص ثالث یا از ناحیه خود موجر ، مزاحمتی در جهت انتفاع از منافع ،برای مستاجر به وجود آید می توان مستقیما به عنوان مالک منافع ، علیه مزاحم اقدام قانونی بعمل آورد . ماده 488 قانون مدنی همچنین حکم در مورد اجاره به شرط تملیک نیز جاری است ولی چون در این عقد هدف اصلی چیزی بیشتر از انتفاع منافع است بنابراین مالک باید تمامی تلاش خود را بنماید تا مستاجر بتواند هر گونه انتفاع بلامنازع از عین مستاجر را بنماید ._نظر عده ای این است که مالک پس از اینکه مال را به مستاجر تحویل داد ، درواقع حق مستقیم و بلافصل نسبت به تصرف کالا را از دست می دهد ، لذا او نمی تواند برای مداخله اشخاص ثالث اقامه دعوی کند . بلکه این مستاجر است که چون با تصرف کالا حق مستقیم بلافصل نسبت به ان به دست آورده است می تواند اقامه دعوی نماید .برچسب‌ها: امکان تصرف مستاجر , مزاحمت برای مستاجر , حق و حقوق مستاجر , اجاره به شرط تملیک پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

استعلام :شخصی منزلی را از اجاره می کند و در شروط ضمن عقد اجاره قید می شود که مادام که مستاجر در محل مورد اجاره حضور دارد، حق واگذاری این منزل به دیگری را تحت عنوان اجاره یا رهن یا هر عنوان دیگری ندارد. آیا در اثنای اجاره اگر مستاجر از این شرط تخلف و وجوه کلانی تحت عنوان وجه الرهانه و اجاره ماهیانه از ثالثی دریافت کند، عمل وی صرفا واجد جنبهمدنی بوده و فاقد وصف کیفری است یا اینکه در این شرایط نوعی کلاهبرداری نموده است؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :در فرض سؤال، صرف تخلف مستأجر از شرط عدم انتقال مورد اجاره به غير، ولو اينكه وجوهي را نيز تحت عنوان قرض الحسنه يا وديعه كه مرسوم است از منتقل­اليه دريافت كرده باشد، چنانچه در اثناء مدت اجاره باشد، فاقد وصف كيفري است. ولي چنانچه مستأجر پس از انقضاء مدت در اماكني كه مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 نيست، مبادرت به انتقال منافع به غير نموده باشد، از باب انتقال منافع ملك غير، ممكن است با فرض احراز سوءنيت و همه اركان بزه قابل تعقيب كيفري باشد./ع برچسب‌ها: شروط ضمن عقد اجاره , عدم انتقال مورد اجاره , خواسته ابطال قرارداد اجاره , تنظیم اجاره نامه وصلح پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

استعلام :شخصی منزلی را از اجاره می کند و در شروط ضمن عقد اجاره قید می شود که مادام که مستاجر در محل مورد اجاره حضور دارد، حق واگذاری این منزل به دیگری را تحت عنوان اجاره یا رهن یا هر عنوان دیگری ندارد. آیا در اثنای اجاره اگر مستاجر از این شرط تخلف و وجوه کلانی تحت عنوان وجه الرهانه و اجاره ماهیانه از ثالثی دریافت کند، عمل وی صرفا واجد جنبهمدنی بوده و فاقد وصف کیفری است یا اینکه در این شرایط نوعی کلاهبرداری نموده است؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :در فرض سؤال، صرف تخلف مستأجر از شرط عدم انتقال مورد اجاره به غير، ولو اينكه وجوهي را نيز تحت عنوان قرض الحسنه يا وديعه كه مرسوم است از منتقل­اليه دريافت كرده باشد، چنانچه در اثناء مدت اجاره باشد، فاقد وصف كيفري است. ولي چنانچه مستأجر پس از انقضاء مدت در اماكني كه مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 نيست، مبادرت به انتقال منافع به غير نموده باشد، از باب انتقال منافع ملك غير، ممكن است با فرض احراز سوءنيت و همه اركان بزه قابل تعقيب كيفري باشد./ع برچسب‌ها: شروط ضمن عقد اجاره , قرارداد مشمول قانون موجر , تخلیه بودن مورد اجاره , مطالبه اجرت‌المثل ازمستأجر پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

فسخ توسط موجر :مواردی را که موجر می تواند قرار داد را فسخ نماید ،مطابق قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر ذکر می کنیم :-استفاده نا متعارف از مورد اجاره و تعدی و تفریط در آن -استفاده از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرار داد قید شده - واگذار نمودن مورد اجاره کلا یا جزئا به غیر با اینکه حق انتقال به غیر را نداشته -در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط نماید -تغییر شکل یا محل مورد اجاره توسط مستأجر و بدون موافقت قبلی و کتبی بانک و به طور کلی هر گونه تغییر در مورد اجاره .فسخ قرار داد توسط مستأجر:اولین مورد استفاده از خیار تخلف وصف توسط مستأجر است . یعنی در صورت عدم انطباق عین مستأجره با اوصاف مذکور در عقد ، مستأجر این حق را پیدا می کند .مورد دوم زمانی است که موجر از تعهدات قرار دادی تخلف نماید هر چند معمول بر این است که چون مورد قبل در قرار داد مزبور حق فسخ از مستأجر سلب می شود ، ولی اگر چنین شرطی قید نشده باشد ، مستأجر می تواند بدون نیاز به اجبار مشروط علیه و با استناد به ماده 496 قانون مدنی قرار داد را فسخ نماید . سومین مورد زمانی است که مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد . البته این امر در صورتیکه از مصادیق تلف نباشد و گرنه موجب بطلان یا انفساخ اجاره می شود . پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

استعلام :چنانچه در زمان تقدیم دادخواست حقی برای خواهان به وجود نیامده باشد؛ اما در جریان رسیدگی به پرونده، حق مورد ادعای خواهان برای وی محقق شود، آیا دادگاه می‌تواند به نفع خواهان حکم صادر کند یا آن‌که با توجه به عدم وجود حقی در زمان تقدیم دادخواست، دعوای خواهان مردود خواهد بود؛ مانند آن‌که در زمان تقدیم دادخواست مدت اجاره سپری نشده باشد؛ اما در زمان رسیدگی به پرونده مدت سپری شود و این شبهه به وجود آید که آیا دادگاه می‌تواند در حال حاضر که مدت سپری شده است، به درخواست خواهان (موجر) حکم تخلیه صادر کند یا با توجه به عدم سپری شدن مدت در زمان تقدیم دادخواست دعوای خواهان مردود است؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :در فرض سؤال که خواهان حقی را مطالبه کرده که در زمان تقدیم دادخواست این حق موجود نبوده، اما در اثنای رسیدگی ایجاد شده است، به نظر می‌رسد با توجه به ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 دعوای خواهان به جهت یادشده، غیر قابل استماع و مردود است و خواهان می‌تواند زمانی که منجزاً حق برای وی ایجاد شده است، اقامه دعوی کند.برچسب‌ها: مالك عليه مستاجر , تنظیم سند اجاره نامه , دعوای مطالبه سرقفلی مغازه , قرارداد اجاره سرقفلی مغازه پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب

استعلام :در خصوص حق دریافت سرقفلی مستأجر موضوع تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، چنانچه مستأجری که به طریق صحیح شرعی، سرقفلی مغازه‌ای را از مالک (موجر) آن دریافت کرده است، مبادرت به تخلیه ملک موضوع اجاره و سرقفلی نماید؛ اما موجر از پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادله روز به وی خودداری کند، در صورت طرح دعوی از سوی مستأجر جهت مطالبه این حق، بعد از مدت طولانی از تاریخ خلف وعده توسط مالک (موجر)، آیا ملاک در ارزیابی سرقفلی، روز تخلیه است یا روز پرداخت آن به مستأجر؟نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :اولاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به ذیل تبصره 2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً موثر است با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه¬ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود. ثانیاً، چنانچه زمان تخلیه به هر علتی، سرقفلی به قیمت عادله آن زمان پرداخت نشود، ملاک قیمت همان زمان تخلیه است و چنانچه به رغم مطالبه در پرداخت آن تأخیر شده باشد، خسارت ناشی از کاهش ارزش پول با رعایت ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 قابل مطالبه است.برچسب‌ها: حق دریافت سرقفلی مستأجر , تخلیه سرقفلی بهقیمت عادله , توافق مالک مستاجر سرقفلی , توافق بر وجود سرقفلی پذیرش وکالت در دعاوی اجاره و سرقفلی...ادامه مطلب